Comment résilier un bail résidence principale quand on est propriétaire

Louer un logement meublé peut être une stratégie long terme dans le but d'obtenir un patrimoine immobilier. Parfois, des circonstances imprévues nécessitent la résiliation anticipée d'un bail par le propriétaire lui-même. Que vous soyez confronté à des besoins personnels ou des raisons professionnelles, comprendre les procédures légales est crucial pour que tout rentre dans les clous. Habituellement, le délai de préavis est de 3 mois pour un logement meublé et 6 mois pour un logement vide. Mais tout se cache dans les détails ! Voici un guide complet pour vous aider à naviguer à travers ce processus délicat.

Quels sont les motifs pour résilier un bail ?

La résiliation au terme de l'échéance en cours d'un bail par le propriétaire est soumise à des conditions bien définies, se limitant à des situations spécifiques telles que la vente du logement, la reprise du logement pour occupation personnelle, ou la résiliation pour motif légitime et sérieux.

Il est impératif que le bailleur, sous peine de nullité, fournisse le motif de la résiliation.

1) CONGÉ POUR VENDRE

Indépendamment de la date d'expiration du contrat de bail, le propriétaire a le droit de mettre en vente sa maison ou son appartement. Le congé pour vente doit clairement indiquer :

• la volonté du propriétaire de vendre son logement,
• le prix et les conditions de la vente,
• la désignation exacte des locaux et des dépendances éventuelles,
• les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

En revanche, il n'est pas nécessaire de mentionner la surface du bien vendu ni de joindre les diagnostics obligatoires à la vente, le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division dans le congé pour vendre.

Dans le cadre d'un logement vide (non meublé), le congé pour vente vaut une offre de vente au profit du locataire, valable uniquement pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire refuse expressément l'offre ou ne répond pas dans les 2 mois, l'offre est caduque.

S'il accepte l'offre, l'acte de vente doit être signé dans un délai de 2 mois suivant son acceptation (4 mois en cas de recours à un prêt immobilier). Dans le cas où le bailleur décide de baisser le prix de vente ou de consentir des conditions plus avantageuses à un tiers, même si celui-ci a déjà quitté les lieux, le bailleur doit adresser une nouvelle offre au locataire. À défaut, il pourrait demander l'annulation de la vente, et cette nouvelle offre est valable 1 mois.

Il est important de noter que le bailleur n'a pas à proposer d'offre d'achat au locataire si la vente du logement se fait au profit d'un parent jusqu'au 3ème degré inclus, soit enfant, petits-enfants, parent ou grands-parents, frère ou sœur, oncle ou tante, neveu ou nièce.

• Dans le cadre d'une location d'un logement meublé, il n'y a pas de droit de préemption de la part du locataire.

2) CONGÉ POUR REPRISE

Selon la loi, la résiliation par le propriétaire est autorisée lorsque ce dernier souhaite récupérer le logement pour l'occuper lui-même ou pour un membre de sa famille, en vue d'en faire leur résidence principale uniquement.

De plus, le propriétaire ne peut notifier son congé au locataire que si le membre de sa famille en question est l'un des suivants :

• son époux ou son épouse ;
• son concubin ou sa concubine avec une relation de plus d'un an à la date de l'avis ;
• son partenaire de PACS ;
• des ascendants ou descendants ;
• un ascendant ou descendant de son époux, de son concubin ou de son partenaire de PACS.

• Pour les locations soumises au Code Civil, les règles entourant le congé ne sont pas aussi strictes. Les clauses du contrat sont considérées comme des mentions obligatoires, offrant ainsi au bailleur une marge de manœuvre. Dans ce contexte, le bailleur a la possibilité de :
  • - Ne pas fournir d'explications quant aux motivations du congé.
  • - Appliquer un délai de préavis plus court par rapport à une résidence principale.

3) CONGÉ POUR MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX

Concernant la résiliation pour motif légitime et sérieux, le propriétaire peut décider de mettre fin au bail en se basant sur des raisons valables et sérieuses, liées à une éventuelle inexécution par le locataire de ses obligations. Ces motifs peuvent inclure :

• Retard fréquent dans le paiement du loyer.
• Troubles du voisinage.
• Mauvais entretien du bien, présentant un risque de détérioration ou de mise en péril.
• Sous-location du logement sans notification préalable au propriétaire.
• Désir d'entreprendre d'importants travaux dans le logement...

La présence de ces manquements de la part du locataire peut fournir au propriétaire un fondement légitime pour résilier le bail avant son terme prévu, sans nécessité de fournir une justification supplémentaire.

• Des restrictions peuvent s'appliquer quant à la possibilité pour le bailleur de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l'âge du locataire ou, en location nue, lorsque le congé du bailleur est consécutif à l'acquisition d'un logement occupé.

Quand et comment résilier un bail, que le logement soit une résidence principale ou secondaire ?

Lorsqu'il s'agit de donner congé à votre locataire, la procédure à suivre comporte des nuances importantes. Les aspects légaux, fiscaux et personnels entrent en jeu, rendant crucial de bien comprendre les démarches nécessaires.

Préavis pour une location meublée

Pour une location meublée, le préavis est de 3 mois avant la date d'anniversaire du bail et dans le cadre d'une location vide, le préavis propriétaire est de 6 mois.

Pour la forme du congé, trois modes sont envisageables :

• l'acte d'huissier,
• la lettre recommandée avec accusé de réception
• ou la remise en main propre avec émargement ou récépissé.

Une fois le locataire informé du congé, il peut quitter le logement à sa convenance, mais reste redevable du loyer et des charges uniquement pour la période pendant laquelle il occupe le logement.

Et après ?

Si le locataire persiste à occuper les lieux au-delà du délai de préavis, le bailleur peut engager une procédure devant le tribunal de la commune où se situe le logement. Cette étape vise à officialiser le congé et à procéder à l'expulsion. Selon un arrêté du 8 février 2006 de la Cour de Cassation, il est clairement indiqué que cette procédure n'est pas valide avant la fin du délai fixé.

A la fin du préavis, une rencontre entre les deux parties a lieu pour effectuer un état des lieux (pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article sur comment préparer au mieux son état des lieux).

Si le logement est en bon état et que le locataire a honoré toutes ses obligations financières, le bailleur est dans l'obligation de rembourser intégralement le dépôt de garantie dans un délai d'un mois. En cas de constat de dégradations, le montant des dommages peut être déduit du dépôt de garantie et le délai de remboursement repoussé à deux mois.

• ATTENTION ! Tout retard dans la restitution du dépôt de garantie, engendre une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

Dans quel cas le locataire peut-il contester la résiliation avant terme ?

Dans certaines situations spécifiques, le locataire a le droit de contester le congé émis par le bailleur dans les circonstances suivantes :

• Le locataire n'a pas reçu la lettre de congé.
• Le congé n'a pas été émis par le bailleur ou son représentant mais par un Tiers non identifié.
• Le locataire a reçu la lettre sous un format standard (lettre simple).
• Le congé concerne un locataire protégé.
• La vente du logement est fictive.
• Le délai de préavis est dépassé.

Cette contestation peut se dérouler en trois étapes distinctes :

• Le locataire envoie une notification au bailleur, généralement par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception, détaillant précisément les faits.
• En l'absence d'un accord entre les deux parties, chacune d'entre elles peut solliciter l'intervention de la commission départementale de conciliation, une démarche gratuite.
• Si le désaccord persiste, le locataire a la possibilité de porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal en charge du logement.

Si vous trouvez cela complexe, c'est normal ! La gestion d'un logement meublé ou vide peut s'avérer chronophage et parfois angoissante. Pas d'inquiétudes, notre agence est là pour vous aider. Commencer par lire notre article sur la Comment gérer au mieux la vie complète d'un appartement.

Article publié le 10/01/2024, rédigé par Alexandre Couronne